В Хорватии, как и в любой другой стране, существует множество законодательных актов, регулирующих процесс покупки-продажи и использования объектов недвижимости. В данном разделе мы не ставим перед собой задачу рассказать вам обо всех тонкостях процесса, но мы постараемся вкратце ответить на некоторые вопросы, которые чаще всего возникают и могут вас заинтересовать в связи с покупкой недвижимости на территории Хорватии. Любые вопросы, на которые не найдетеся ответ в данном разделе, вы можете задать специалистам нашей компании, позвонив нам по телефону +7 496 641 0 651 или отправив нам письмо с вопросом на адрес [email protected]

Могу ли я, как гражданин иностранного государства, купить недвижимость на территории Хорватии, не регистрируя юридическое лицо?
Можете, если вы имеете гражданство Евросоюза (свободная покупка) или гражданство одной из стран, с которыми Республикой Хорватией заключен Договор о реципроцитете (взаимности) – в этом случае понадобится получение согласования со стороны Министерства юстиции Республики Хорватия. Что же касается граждан России, с августа 2006 года Договор о реципроцитете между Хорватией и Россией действовать перестал, новый договор до сих пор не подписан. На практике это означает, что граждане РФ не могут приобретать недвижимость в Хорватии непосредственно на свое имя как физические лица. Однако, россияне могут купить недвижимость на фирму, которая специально для этого регистрируется на территории Хорватии. Процедура открытия фирмы очень проста, вы можете быть и учредителем и директором фирмы, что защищает ваши интересы и собственность, а сама фирма может не вести активной деятельности. Также вы можете приобрести недвижимость в Хорватии на свою компанию, зарегистрированную, например, в Великобритании, Эстонии или любой другой стране, имеющей договор о взаимности с Республикой Хорватия.

Если я покупаю недвижимость на юридическое лицо, которое регистрируется на территории Хорватии, должно ли оно осуществлять впоследствии коммерческую деятельность?
Нет, это не обязательно. Ваша фирма может продолжать номинальное существование без ведения активной деятельности, конечно, сдавая во время бухгалтерскую отчетность, ведение и сдачу которой возьмут на себя наши специалисты в сфере бухгалтерского и аудиторского обслуживания.

Могу ли я как гражданин другого государства впоследствии продать свою недвижимую собственность в Хорватии?
Да, все иностранные физические и юридические лица без каких-либо проблем могут продавать принадлежащие им объекты недвижимости.

Каков размер налога на недвижимость в Хорватии и уплачивается ли он ежегодно?
В Хорватии, в отличии от многих стран европейского региона, ежегодного налога на недвижимость нет. Существует лишь уплачиваемый 1 раз после заключения Договора купли-продажи налог на переход права собственности, который составляет обычно 5% от стоимости приобретенной недвижимости. Для большинства объектов первичного рынка налог на переход права собственности будет насчитываться только на стоимость замли и составит вместо 5% всего около 1-1,5%. По хорватским законам налог на переход права собственности может также быть уплачен совместно продавцом и покупателем, если между ними существует соответствующая договоренность, что, впрочем, случается очень редко.

В течение какого срока должен быть уплачен единовременный налог на переход права собственности при покупке недвижимости?
В течение 30 дней с даты заключения договора купли-продажи должны быть поданы документы в налоговый орган по месту нахождения объекта недвижимости. Точно также один экземпляр заключенного договора купли-продажи представляет в налоговые органы и нотариус, у которого подписывался договор. После вынесения решения налогового органа о сумме налога Покупатель должен оплатить его в течение 15 дней, за каждый день просрочки начисляются штрафные санкции.

Что такое "предуговор" и зачем он заключается? 
"Предуговор" или "предварительный договор" – это самостоятельный и юридически значимый договор, содержанием которого является договоренность о том, что впоследствии будет заключен окончательный (основной) Договор купли-продажи. Срок, в течение которого должен быть впоследствии заключен основной договор, может и не прописываться в "предуговоре", но настоятельно рекомендуется это делать для того, чтобы стороны четко понимали сроки, в которые должен быть целиком завершен весь процесс. Это полезно как Продавцу, так и Покупателю. Для того, чтобы "предуговор" был полновесным, в нем также должны быть прописаны все основные пункты последующего основного договора – место нахождения объекта, его площадь, составные части, окончательная стоимость и так далее.

Что такое "капара"?
"Капара" – залог (предоплата), который уплачивается Покупателем Продавцу при заключении предварительного договора о купле-продаже недвижимости. Это служит знаком "серьезности намерений" как Покупателя, так и Продавца. Для вас как Покупателя это является гарантом того, что Продавец не продаст объект до заключения основного договора купли-продажи. Согласно хорватскому законодательству, договор фактически считается заключенным именно после уплаты "капары" Продавцу, если стороны не договорились о другом порядке. Если Покупатель отказывается впоследствии от заключения Договора купли-продажи, "капара" ему не возвращается; если же от заключения Договора отказывается Продавец, то он обязан вернуть Покупателю залог в двойном размере. 

Сколько составляет размер "капары" (залога) при заключении Предварительного договора?
Как правило, залог ("капара"), уплачиваемый Покупателем Продавцу при заключении Предварительного договора купли-продажи (или в течение 7 дней после его подписания), составляет 10% от полной оговоренной сторонами стоимости объекта. Однако Продавец и Покупатель могут договорится между собой и об изменении размера залога.

Обязаны ли обе стороны - и Покупатель и Продавец - нотариально заверить свою подпись на Договоре купли-продажи?
Подпись Продавца должна быть обязятельно заверена нотариусом, тогда как подпись Покупателя может быть также заверена, но это необязательно.

Возможно ли заключить и заверить Договор купли-продажи на территории иностранного государства, например в России?
В принципе возможно, но в таком случае лучше всего это сделать в дипломатическом представительстве Республики Хорватия. Если же вы заверите договор просто у нотариуса, такое заверение должно быть впоследствии переведено на хорватский язык и заверено уполномоченным судебным переводчиком на территории Хорватии.

Что такое Земельные книги?
Земельные книги Республики Хорватия – это Государственный кадастр недвижимости, регистрационные реестры, в которые вносятся записи об объектах недвижимости и имущественных правах и их ограничениях (праве собственности, разрешении на строительство, залоговых правах, праве пользования и т.д.) для этих объектов, а также другие записи, связанные с любыми юридическими изменениями, касающимися данного объекта. Ведение земельных книг находится в ведении Земельного Отдела коммерческого суда соответствующего муниципалитета.

Какова минимальная удаленность от моря участка, который покупается с целью последующего строительства?
Минимальная удаленность участка от моря в этом случае 70 метров, измеряемое от самой высокой точки прилива. Новое собрание законодательных актов о развитии территорий, находящихся под охраной, устанавливает расстояние в 1000 м, также и на островах. Поэтому при покупке участков с целью строительства на прибрежных территориях и на островах, настоятельно рекомендуем проконсультирваться с квалифицированным специалистом ДО заключения сделки.