Покупка недвижимости в Хорватии на имя регистриуемой в Хорватии фирмы предоставляет возможность приобретать недвижимость на территории Хорватии гражданам государств, с которыми у Хорватии нет Договора о взаимности (реципроцитете), а также тем, кто планирует активно заниматься бизнесом в Хорватии.

Хорватская фирма, учредителем которой является иностранное физическое или юридическое лицо, имеет точно такие же права, как и фирма, учредителем которой является гражданин Хорватии. В том числе, такая фирма с иностранным учредителем может приобретать и владеть на праве собственности недвижимостью на территории Хорватии.

Вариант покупки на фирму не представляет особой сложности даже для тех, кто никогда не имел дела с бизнесом. Регистрация фирмы – отлаженный процесс, который занимает около 1 недели, для начала процесса регистрации необходимо личное присутствие учредителя и действующий загранпаспорт. Стоимость услуги по регистрации фирмы "под ключ" для покупки недвижимости составляет 1500 евро. Впоследствии такая фирма может не вести активную коммерческую деятельность, нужно лишь сдавать в срок отчетность – этим занимается квалифицированный бухгалтер, которого мы рекомендуем. Законодательство Хорватии не требует участия в фирме или назначения директором хорватского гражданина, что также обеспечивает защиту ваших интересов и исключает возможность манипуляций вашей собственностью. Фирма является объектом прав в наследственном праве Хорватии и может передаваться по наследству.

Основные этапы сделки при покупке недвижимости на юридическое лицо   

заключение предварительного договора (предуговор, predugovor)

Заключение Предварительного договора купли-продажи (Predugovor o kupoprodaji nekretnine) потребуется в том случае, если вы уже выбрали объект, который хотите приобрести, но у вас еще нет зарегистрированной на территории Хорватии фирмы, от имени которой должна осуществляться сделка купли-продажи. Предварительный договор в этом случае служит для закрепления за покупателем выбранной недвижимости и гарантии, что Продавец не продаст объект кому-то другому и не изменить стоимость объекта, пока идет регистрация вашей фирмы. В предварительном договоре фиксируются все основные параметры объекта в соответствии с регистрационными документами, личность продавца и покупателя, полная стоимость объекта, а также сроки заключения основного Договора купли-продажи.

При заключении Предварительного договора Покупатель оставляет Продавцу залог ("капара", kapara), обычно в размере 5-10% от стоимости объекта (сумма впоследствии вычитается из общей суммы договора). Понятие "капары" четко прописано и зафиксировано в хорватском законодательстве и внесение ее предполагает, что в том случае, если впоследствии Покупатель откажется от сделки, залог ему не возвращается; если же от сделки отказывается Продавец, он обязан возместить Покупателю залог в двойном размере. Залог, как правило, вносится на месте наличными в присутствии нотариуса или специалистов агентства и его получение фиксируется документально, или же может быть перечислен по безналичному расчету на счет Продавца в течение 7-10 дней.

регистрация фирмы на имя покупателя

Регистрацию фирмы можно начать заранее или же после того, как уже выбран конкретный объект для покупки. Как правило, для покупки недвижимости в Хорватии регистрируется юридическое лицо в форме аналогичной российскому обществу с ограниченной ответственностью (ООО) – хорватское D.o.o. (Drustvo s ogranicenom odgovornoscu). Согласно хорватскому законодательству вы можете быть одновременно и учредителем и генеральным директором своей фирмы, что полностью обеспечивает защиту ваших интересов и собственности.

Для открытия фирмы иностранным учредителем-физическим лицом потребуется действующий загранпаспорт и личное присутствие учредителя в Хорватии в течение 1-2 рабочих дней для нотариально заверения учредительных документов и внесения уставного капитала в банке. Для того, чтобы ускорить процесс, мы можем помочь вам заранее выбрать несколько вариантов названия для вашей фирмы, подготовить пакет документов и получить для учредителей хорватский личный идентификационный номер - OIB (аналог российского ИНН), который необходим для осуществления любых нотариальных действий.

Подписание учредительных документов фирмы обязательно происходит в офисе нотариальной конторы, в дальнейших регистрационных действиях ваши интересы представляет нотариус. Регистрация, как правило, проходит в течение 3-5 рабочих дней со дня подписания документов, после чего остается лишь открыть расчетный счет фирмы в банке и фирма готова к приобретению недвижимости.

Для регистрации фирмы от учредителя-физического лица потребуется:
• наличие действующего загранпаспорта,
• внесение уставного капитала в размере не менее 20 000 кун (около 2 700 евро) на специальный счет одного из хорватских банков,
• присутствие у нотариуса для подписания учредительных документов (1 день).

Стоимость услуг по регистрации фирмы при покупке недвижимости составляет 1500 EUR.

Более подробную информацию о том, как проходит регистрация фирмы, вы можете найти в разделе регистрация фирмы в Хорватии.

заключение основного договора купли-продажи

После того, как получено решение Коммерческого суда о регистрации фирмы, можно приступать к подписанию Договора купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи в Хорватии в обязательном порядке заверяется нотариально и в присутствии лицензированного переводчика. В договоре обязательно фиксируются данные продавца и покупателя, адрес и характеристики объекта недвижимости в соответствии с регистрационной записью в Реестре прав собственности на недвижимое имущество (Земельных книгах), полная стоимость объекта, сроки оплаты и передачи объекта, а также обязательство продавца после того, как будет произведена оплата полной стоимости объекта, выдать покупателю или его представителю из агентства специальный документ – clausula intabulandi или tabularna izjava/tabularna isprava на хорватском – в котором содержится подтверждение выплаты полной цены купли-продажи объекта и разрешение перерегистрировать право собственности на имя покупателя в Земельных книгах.

Иногда в целях защиты интересов покупателя и продавца, особенно в сделках с оплатой в рассрочку, может использоваться депозит у нотариуса – в этом случае табуларна исправа депонируется у нотариуса сразу при подписании договора купли-продажи и выдается покупателю по предъявлении подтверждения из банка об оплате полной стоимости. Таким образом, покупатель может быть уверен, что по выплате стоимости он без проблем и задержек получит этот важный для перерегистрации права собственности документ.

Оплата стоимости недвижимости производится обязательно с расчетного счета фирмы и только в хорватской национальной валюте (кунах), однако стоимость объекта, как правило, договаривается в евро. Поэтому в договоре также обязательно фиксируется курс евро к куне, по которому будет осуществляться оплата. Как правило, за расчетный курс берется средний курс Хорватского народного банка (аналог российского Центробанка), что наилучшим образом позволяет совместить и интересы продавца, и интересы покупателя.

регистрация права собственности на объект в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (Земельных книгах)

После оплаты полной стоимости и получения табуларне исправы пакет документов передается для регистрации перехода права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество Хорватии, которая проводится Земельно-книжным отделом общинного суда. При этом вы получаете документ, удостоверяющий факт подачи заявления на регистрацию права собственности, а в Реестре делается соответствующая запись о приеме заявления на регистрацию, так называемая "активная пломба".

Регистрация смены собственника недвижимости в Государственном реестре прав на недвижимость является заключительным этапом сделки. После этого покупатель становится полноправным владельцем недвижимости на праве собственности.

оплата 5% налога на переход права собственности

В отличие от многих стран европейского региона, в Хорватии до сих пор нет ежегодного налога на недвижимость. Предполагавшийся к введению в 2013 году Закон о налоге на недвижимость был заблокирован хорватским парламентом в связи с потенциальным негативным влиянием на инвестиционный климат в стране.

При покупке недвижимости уплачивается Налог на переход права собственности – он рассчитывается налоговой инспекций в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи и уплачивается покупателем только один раз. Ставка налога составляет 5% от стоимости недвижимости для объектов вторичного рынка. Для объектов новостройки, приобретаемых от фирмы-застройщика, налог рассчитывается только на стоимость приходящейся на объект земли и в итоге составляет около 1-1,5% от стоимости приобретенной недвижимости вместо 5%.

Необходимо упомянуть, что являясь учредителем (с долевым участием более 51%) зарегистрированного на территории Хорватии юридического лица, Вы получаете возможность претендовать на получение ВНЖ в виде разрешения на проживание и работу. Подробнее с процессом получения Вида на жительство и впоследствии гражданства Хорватии Вы можете ознакомится в разделе нашего сайта "Иммиграция в Хорватию".